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“雁阵”出海:房企领头的产业资本海外淘金记

惠州房产  发布日期:2016/9/24 11:33:45
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资本的撬动力正在各个方面显现,但中国企业真正的国际竞争力、持续发展力要想提升,海平面上的扩张显然还远远不够。

大量的中国公司正在掀起走向全球、崛起海外的历史性浪潮。在资本出海之时,携产业同行,建构时代背景下的“一带一路”,正在成为中国企业的共同选择。

出乎意料的是,中国房地产开发商成为这一次出海浪潮的领头羊。他们已不满足于在海外购地卖房,而是绑定中国的产业与技术,共同“走出去”。

以万达、绿地、万科、碧桂园、招商蛇口为代表的中国房企纷纷投资海外,他们除了直接收购酒店、写字楼等物业,与当地机构合作买地开发,还涉足投资足球俱乐部、院线IP、建设跨境电商平台以及产业地产;他们的足迹,遍布“一带一路”上的俄罗斯、马来西亚、欧洲、美国等地。

聪明的中国房企们,在实现在资产配置全球化的同时,也布局多元化产业,为技术提供孵化空间,并将国内先进产能带向海外。

房企领头出海潮

商务部最新数据显示,中国对外直接投资连续13年实现快速增长,去年更首次成为资本净输出国。今年前8月对外直接投资额更超过去年全年,有望再创新高。

从政策层面来看,自贸区的便利政策和“一带一路”战略,对投资出海起到了引领作用。

这从投资“目的地”也可以看出,根据商务部数据,今年前八个月,内地对中国香港、东盟、欧盟、澳大利亚、美国、俄罗斯和日本这七个主要经济体的投资合计876.6亿美元,占同期我国对外直接投资总额的74.2%。

其中,房地产行业对外投资迅猛。先行者万达在2012年开始海外投资,迄今为止已经超过150亿美元;绿地集团的海外投资额也已经超过千亿人民币。

仲量联行数据显示,2015年,国内开发商的海外投资规模达到了251亿美元,同比2014年高出近50%。绿地内部人士认为,房企这波“走出去”的背景,其实是中国产业资本走出去,房地产只是其中之一。

21世纪经济报道记者梳理发现,在过去几年里,包括万科、万达、绿地、碧桂园、万通控股、SOHO中国等在内的多家房企均已实现海外布局;近期,以“海洋经济”为核心的格力地产也相继设立了英国子公司和美国子公司。

从房企的投资目的地来看,也出现了多元化的趋势。几年前,中资房企投资集中于香港和俄罗斯,但目前已经扩张至美国、澳大利亚、欧洲以及马来西亚等地。

多位分析人士指出,全球经济形势、汇率变化以及房地产行业的周期性调整,是房企出海投资的主要推动力。

从国际上看,美国目前仍未实现全面复苏,美联储迟迟不加息;英国脱欧,带给欧洲更加不确定的未来,资产价格似乎仍处于洼地;在国内,货币超发,资产价格高企,资产荒上演,中国资本纷纷出走海外。

而从房地产行业内部来说,人口红利不再以及城镇化到达一定的瓶颈,越来越高的土地成本,都让传统的住宅开发模式难以为继。

wind数据显示,2016年上半年房地产行业净利率中位数继去年进入“个位时代”后,进一步下滑。

与此同时,房地产市场两极分化趋势更为明显,三四线城市库存压力很大,开发商销售困难;一二线城市楼市火爆,但地价太贵,房企陷入两难;整体上看,房地产行业进入兼并重组,强者恒强,中小房企面临被淘汰风险。

全国工商联房地产商会创始会长聂梅生认为,在利润下滑的情况下,房地产行业出现了加速洗牌、并购,“非常非常激烈”。而汇率的影响使得国内融资成本低廉,“中国投资者加速海外收购,到国外去投资。”

北京(楼盘)师范大学金融研究中心主任钟伟更认为,如果以内保外贷的方式参与投资,在海外真实的融资成本是国内外的利差,再算上人民币的贬值,中国房地产企业在海外投资融资实际上已经是负利率状态。“以前不敢加杠杆,现在应该加杠杆。”

从资本输出到产业输出

从一开始小心翼翼地投资一两个项目、与别人股权合作,绿地、万科们的海外之路正在变得越来越大胆、越来越有信心。

一个值得关注的现象是,在投资海外的过程中,房企正从单纯的资本输出转变成产业、技术的资源整合式输出。

“这是一个必然的趋势,房企去海外开发进入了明显的产业资源整合周期。”绿地内部人士对21世纪经济报道记者表示,从股权参与到自建团队开发,中国房企的海外投资目前已经进化到新的阶段,必须要有产业资源的介入,去开发大型的综合体和产业园区。

同时,这也是当地政府对外来投资的需求。国外的地方政府需要的不仅是一个简单拿地开发的房地产项目,他们更希望通过中国优势产业资源的整合,给地方带来综合发展。

今年年初,万达集团宣布将与法国欧尚集团合作,参与法国巴黎的大型文化旅游商业项目Europa City,总投资超过30亿欧元(约255亿港元),这也是欧洲迄今最大的由私人企业投资的项目。

在此前,万达的海外投资基本是以收购和并购为主,直接开发如此之大的项目还是第一次。

更早地,碧桂园在马来西亚依斯干达特区新山投资了“碧桂园森林城市”,碧桂园透露,未来20年里该项目投资将超过1000亿美元。

碧桂园和绿地均要在依斯干达发展“智慧城镇”,这其中包括华为、中建等产业公司都会一起输出。

中国国家发改委国际合作中心研究员赵静认为,在位于“一带一路”的要冲之地打造一个“集生态与智慧于一体”的森林城市,碧桂园可以承接产业转移、培育经济特区,并带来了新的投资机会。万科和阿布扎比的合作更是一个值得研究和持续跟踪的案例。去年年底,万科新的产城项目“深企海外研发中心”在全球首座零碳城市马斯达尔城落地,力图打造深圳企业在海外的首个集群式旗舰研发中心。

在项目建设规划中,万科将移植深圳前海企业公馆的快速建设模式。通过BOT模式(建设(Build)-经营(Operate)-移交(Transfer)),快速为高新技术产业企业建造出供其研发使用的基础设施,强化规模效应。

在该项目中,除了绿色建筑、机器人技术等项目的研发,万科将携深圳及中国企业的研发团队,包括招商新能源、华大基因等国内新兴行业领军企业,输出中国的新能源、无人机、新材料、生物制药等多个科技领域的技术。

在万科的规划中,通过东西交通枢纽、信息和展示中心的迪拜城,深企海外研发中心,将成为深圳的创新技术进入中东、欧洲、印度、北非市场的桥头堡和跳板。

双向国际化

如若不是万科陷入股权之争的困境,马斯达尔城项目会是王石最为看重的事情。

马城的产业布局以环保相关产业为主,拟引入绿色运输、废弃物管理、饮用水和污水处理、绿色建筑与工业材料、生物多样性、气候变迁研究、再生能源及绿色金融机构。这些方向,与我国大力推动的可再生能源与绿色产业升级不谋而合。

从2008年马斯达尔城项目启动之初,嗅觉灵敏的万科,就持续关注这个沙漠中的“零碳”未来城。王石曾先后七次前往马城考察。

因此,万科与马城的合作是双向国际化的过程。此次合作,万科不仅带中国产业和技术出海,也希望将马斯达尔先进的可再生能源、无人车、绿色建筑等未来概念引进中国,并促成两国企业层面更进一步的交流合作。

绿地内部人士强调,“世界的绿地”是公司发展目标,国际化的核心也是“走出去,引进来”。

今年8月,绿地控股携合作伙伴收购了位于美国加州南旧金山市牡蛎湾项目,规划总投资超过10亿美元。

绿地董事长张玉良表示,这个项目仅作为普通地产项目来开发的话是不够的,更希望将其打造成为美国科技成果输入国内的窗口,以及在美创业人才的孵化平台,并带动中国生物科技产业企业在美开展研发合作。

房地产主业之外,绿地集团还在计划实施海外非房地产业务的投资发展,特别是顺应中国市场消费结构和消费需求转型升级的趋势,围绕快消品、日用品、医疗健康等“大消费”相关的领域,对接全球优质资源,服务中国市场。

此外,天安数码城也与美国硅谷合作共建了国际化创新平台——“硅谷直通车”,并逐渐导入“中以直通车”“中法直通车”“中欧直通车”等国际创新资源,通过国际化平台,让中国与海外的创新成果不仅实现双向流动,还可以商业落地,实现与海外资本、技术、人才等要素的全面无缝对接。

央企招商局集团也出现在这轮中资出海热潮中。招商局集团董事长李建红表示,招商局已在全球五大洲16个国家和地区投资、运营30多个港口,这些港口布局与国家“一带一路”战略高度契合,公司将积极推动“前港-中区-后城”的深圳蛇口成熟商业模式,实现航、港、产、城联动,以港口带动产业园、物流、海工、金融等业务“雁型出海”,为中国企业“走出去”提供支持。

问题与风险

毫无疑问,世界正拥抱中国资本,聚光灯下,中国企业正日益走向国际舞台的中央。

刚刚落幕的G20杭州峰会,在最受关注的国际贸易以及投资等方面实现了较大突破,通过《G20全球投资指导原则》,“反对保护主义,促进全球贸易和投资”。

一位业内人士认为,《G20全球投资指导原则》将对中国房企出海带来明显的改变,20个中国投资的热门国家对中国房企开放度提升;就中国房企的资金实力来说,完全可以实现独立运作,加上政策支持,未来可以看到更多的房企会去海外独立地开发项目。

资本的撬动力正在各个方面显现,但中国企业真正的国际竞争力、持续发展力要想提升,海平面上的扩张显然还远远不够。

“‘蜻蜓点水’式的财务投资不是绿地要做的模式,可持续的竞争力需要以实体开发、自有团队为依托。”绿地集团表示,公司信奉自主经营,海外项目的核心管理团队基本由集团派驻,并逐渐打响品牌在当地的影响力。

张玉良指出,房地产企业国际化进程中还有诸多问题应该注意。首先是量力而行,国际化要符合企业发展战略,符合自身特点,符合当前经营能力和企业综合实力;其次要充分准备、知己知彼,要切实了解各国在地产方面的法律、政策、汇率、税收等综合层面的异同和风险;此外,不能蛮干,在分工细化且系统的海外市场,要用好专业机构的力量。

而擅长操作大盘开发的碧桂园,将该模式提升为产城融合,并从国内转移到海外,被视为是一个进步兼具挑战的尝试。

在世邦魏理仕华东区战略顾问部王笑梅看来,房企在出海过程中,也需注意土地产权、市场研判、人口政策、政治体制等系统性风险。

戴德梁行策略发展顾问部助理董事符锦滔则指出,在海外进行产业园区类型项目开发过程中,企业间需要抱团,如果有大型企业先行在基础设施建设、物资获取、税收优惠等方面进行背书,则能够加速产业聚集和企业落地。

文章来源:搜房网
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